Coöperatieven voor woningbouw: CPO, wooncoöperatie en beheercollectieven

De wooncoöperatie is een relatief nieuwe ontwikkeling, alhoewel je ook kunt zeggen dat eigenlijk niets nieuws is ten opzichte van de vroegere woningbouwverenigingen. Dat zijn nu overigens vrijwel allemaal stichtingen, en om de verwarring compleet te maken heten ze nu vaak ‘woningbouwcorporatie’.

De gemeente Amsterdam heeft de ambitie uitgesproken dan in 2040 circa 10% van de woningvoorraad in handen moet zijn van wooncoöperaties. Amsterdam ziet dit als een van de manieren om wonen betaalbaar te houden.

In de praktijk zien we nu een aantal verschillende vormen:

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

In dit geval werkt een groep particulieren samen om één groot bouwplan te realiseren, waarbij de samenwerking fungeert als een soort projectontwikkelaar. Dit kan in de vorm van een vereniging of een coöperatie. De vereniging of coöperatie is vaak de opdrachtgever voor de architect en de aannemer. Het bouwplan is opgedeeld in kavels of appartementen, waar iedere eigenaar zelf zijn financiering voor regelt.

De uitdagingen liggen hier vooral in het krijgen van het juiste stuk grond en in de onderlinge afstemming over wat er gebouwd moet worden. De financiering is met de juiste begeleiding redelijk goed te organiseren.

Beheercoöperatie

De vorm die met de laatste wijziging van de woningwet is geregeld is de beheercoöperatie. Een collectief van 5 huurders met een inkomen onder een bepaalde grens mag de verhuurder vragen om het dagelijks beheer van hun woningen over te nemen. De verhuurder moet hieraan meewerken en zelfs 5000 euro aan advieskosten bijdragen.

Deze vorm is technisch niet heel complex en de coöperatie heeft weinig financiering nodig. De uitdaging zit vooral in het onderling goed regelen van het beheer en dit ondanks de kleinschaligheid efficiënter doen dan de verhuurder, wat vaak een woningbouwcorporatie is.

Wooncoöperatie met de woningen in eigendom

Lastiger is het vormen van een coöperatie die het eigendom heeft van een aantal woningen en ze aan de leden verhuurt. Enerzijds lijkt dit op een vereniging van eigenaars, maar er is een groot verschil: het eigendom geldt niet per woning, maar voor alle woningen samen. En dat geeft een aantal problemen die nog niet allemaal opgelost zijn:

1. Gewoon geld versus maatschappelijk geld

Op dit moment zijn wooncoöperaties nog in een experimenteerstadium. Gemeenten of woningbouwcorporaties willen hier vaak aan meewerken, met name waar het gaat voor speciale doelgroepen. Het plan is dan om vastgoed tegen gunstige condities over te dragen, dus onder de marktwaarde. De overheid draagt dan bij met ‘maatschappelijk’ geld. Maar dat geeft het risico dat de nieuwe eigenaren gezamenlijk kunnen besluiten om de al het vastgoed te direct na overdracht te verkopen, tegen de (hogere) marktwaarde. Dit maakt dat er dan in de coöperatie allerlei waarborgen nodig zijn.

2. Financiering

Vastgoed financier je meestal met hypothecaire leningen. En wanneer de bank geld uitleent aan een particulier, dan heeft de bank het vastgoed als onderpand, maar ook de toekomstige verdiensten van de leningnemer om een eventuele restschuld af te betalen. Als het vastgoed van een woningcoöperatie is, waar moet de bank dan heen om zijn restschuld te innen? En zegt niet plotseling iedereen het lidmaatschap van de coöperatie op? Dit maakt dat banken minder toeschietelijk zijn met hypotheken.

3. Voor wie is de overwaarde?

Vastgoed wordt in de regel meer waard in de loop van de tijd en rendeert vaak beter dan andere beleggingen. Maar als er gedurende 20 jaar huurders zijn geweest die lid zijn van de coöperatie en daaraan bijdragen, van wie is dan na 20 jaar de overwaarde? Bij een coöperatie geldt dat deze in de basis van de leden is. En dan komt de vraag wie er lid mogen worden en of deze leden ook geld moeten inbrengen. Neem je deel in een in waarde stijgende vastgoedportefeuille en moet je daar dan ook weer uit als je verhuist? Of kun je ‘investerend’ lid blijven en huur vangen van een huurder die geen geld meebrengt. Hier zit nog veel complexiteit in.

Voor alle problemen is een oplossing

Zoals aangegeven: wooncoöperaties zijn in ontwikkeling. En de Coöperatie expert denkt daar graag aan mee, vanuit de wettelijke kaders, maar ook vanuit hoe het praktisch kan werken tussen mensen die samen hun woonomgeving willen vormgeven. Bel Karin Vosters op 06-20407824.