Het nadeel aan het wonen in een gebouw met losse appartementen of in een straatje met losse huizen is dat je buren, met wie je zo’n fijne relatie hebt, zomaar kunnen verhuizen. En wie komt er dan in de plaats? Zeker als je een actieve woongemeenschap hebt of gezamenlijke ruimtes deelt ben je niet blij met elke willekeurige nieuwe bewoner.
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) werkt goed in het begin
Veel CPO projecten beginnen met een groep vrienden of mensen met een bepaalde filosofie. Ze steken veel tijd in het ontwerp van hun gebouw of wooncomplex, gebaseerd op activiteiten die ze samen willen doen. Want als je één grote keuken hebt waar je gemakkelijk gasten kunt ontvangen en samen kunt eten, dan hoeven de keukens in de individuele appartementen bijvoorbeeld niet zo groot te zijn.
Vaak wordt er één aannemer gekozen voor het project, maar krijgt iedereen uiteindelijk zijn eigen huis of appartmentsrecht binnen een VVE. Op die manier kun je je woning namelijk het beste financieren. Vaak mede door die financiering en voor de waardeontwikkeling worden er geen eisen gesteld aan wie je de woning mag verkopen. Je ziet in de markt namelijk al dat als in een appartementencomplex alleen maar 50+-ers mogen wonen, dat dit de prijs al drukt. Een subjectieve ballotage maakt het (in elk geval voor een bank) helemaal lastig om een appartement te verkopen.
Het gevolg is dat de mensen die verhuizen, hun appartement kunnen verkopen aan mensen die helemaal niet in de woongroep of in het concept passen. En dat is jammer voor de groep die daarmee in de loop van de tijd uit elkaar valt en de chemie die zo waardevol is vervaagt.
Hoe regel je ballotage in een woongroep?
Zoals aangegeven werkt ballotage waardeverlagend. Hoe strenger en subjectiever de eisen aan nieuwe bewoners, des te minder potentiële kopers er zijn voor een appartement, en des te lager de marktwaarde wordt. En de vertrekkende bewoner heeft last van die waardevermindering, niet de overblijvende bewoners. Terwijl bij hen de afweging zou moeten liggen tussen het accepteren van een ‘leukere’ buurman of meer opbrengsten.
Dit kan door het eigenaarschap deels los te koppelen van de bewoning zelf. Dit werkt als volgt:
- De initiatiefnemers richten samen een coöperatie op, die fungeert als vastgoedontwikkelaar.
- Ze brengen zelf (of met anderen) 30 – 50 % van de bouwsom in als eigen vermogen, de rest financieren ze met een zakelijke hypotheek.
- Vervolgens verhuren ze de woningen of appartementen aan zichzelf en aan anderen tegen een marktconforme huur. In die huur zit ook een component voor het gebruik van de gemeenschappelijke gedeeltes.
- Als een huurder vertrekt, bepaalt de coöperatie wie de nieuwe huurder mag zijn. Dit kan op basis van een subjectieve ballotage, en met meerderheid van stemmen in de ledenvergadering.
- Het wonen wordt hiermee losgekoppeld van de vastgoedfinanciering. Maar huurders die ook het ‘aandeel’ van de vertrekkende bewoner in de financiering overnemen, kunnen worden bevoordeeld. Zo blijven eigenaarschap en bewoning dichter bij elkaar.
Bedenk overigens dat huurders, als ze eenmaal binnen zijn, ook hun rechten hebben. Je kunt niet zomaar de huur opzeggen als je iemand niet meer aardig vindt of als hij zich afzondert van gezamenlijke activiteiten. Laat je dus goed adviseren over de mogelijkheden binnen huurovereenkomsten.
Financiering van gezamenlijk vastgoed
Naast de bekende banken zijn er diverse partijen die zich specialiseren op zakelijk vastgoed. O.a. Benkey en Mogelijk zijn nieuwe spelers. Deze kijken niet zoals bij een particuliere hypotheek naar het inkomen van de aanvrager, maar vooral naar de waardevastheid van het onderpand. Daarom financieren ze over het algemeen maar tot 50 of 70% van de bouwkosten.
Het ontwerp van het vastgoed is hierbij een belangrijke factor. Op het moment dat een woongroep met veel gezamenlijke ruimtes weer eenvoudig gesplitst kan worden in ’traditionele’ appartementen, dan is de executiewaarde hoger. En dit kan ook van belang zijn voor de eigenaren zelf.
Je moet dus 30 tot 50% van de bouwkosten inbrengen als eigen vermogen. Binnen de coöperatie kun je dit opdelen in certificaten, waarbij in het ideale geval iedereen evenveel certificaten koopt als nodig is voor de bouw van zijn deel in het geheel. Dus bij 4 gelijke appartementen binnen een gebouw, zou iedereen 25% van het eigen vermogen inbrengen.
Dit hoeft echter niet precies op die manier. Iemand zou ook 2 of 3 appartementen mogen financieren als hij het geld hiervoor beschikbaar heeft. Het is wel handig om een bovengrens en wellicht ook een ondergrens te stellen. Zo voorkom je dat iemand gaat overheersen in een groep.
Bewoners die moeite hebben met de inbreng van hun aandeel, zouden ook familie en vrienden kunnen vragen om kapitaal in te brengen. De huur die iedereen betaalt wordt namelijk gebruikt voor rente op de zakelijke hypotheek, onderhoud en belastingen, en wat over blijft geldt als aflossing en rendement. Feitelijk maak je naast jezelf je familie of vrienden dan deel-huisjesmelker van jouw huurhuis.
Fiscale aspecten
Normaal zit je huis of appartementsrecht in box 1 van de belastingen, dus dat betekent dat je betaalde hypotheekrente mag aftrekken voor de inkomstenbelasting. Alhoewel de rente laag is en deze regeling langzaam wordt afgebouwd, is dit gunstig voor woningeigenaren. Dat voordeel heb je in deze opzet niet.
Enerzijds betaal je namelijk een huur aan de coöperatie, die niet aftrekbaar is. En voor zover die huur niet nodig is voor onderhoudskosten of rente van de zakelijke hypotheek, wordt dat winst voor de coöperatie, waarover de coöperatie vennootschapsbelasting betaalt.
Vervolgens hangt het er vanaf of je meer of minder dan 5% van de certificaten van de coöperatie hebt. Tot 5% aandeel valt de investering in box 3. Je betaalt dan geen belasting over uitgekeerde winst of waardestijging, maar wel elk jaar vermogensrendementsheffing over de waarde van je certificaten. Als je meer dan 5% in het project hebt, dan ben je ‘aanmerkelijk belang houder’. De investering valt dan in box 2 en je betaalt over winstuitkeringen 26,9% aanmerkelijk belang belasting, en ook over eventuele verkoopwinst op je certificaten.
Voor wie is dit concept dan interessant? In eerste instantie voor mensen die al wat kapitaal hebben opgebouwd. Met name als je het kapitaal wat je wilt investeren nog in een (holding) BV hebt zitten, dan kan beleggen in je eigen woongroep erg interessant zijn, want omdat je er zelf woont, is het een veilige belegging.
Voor starters zou dit een optie zijn als zij kapitaal van anderen kunnen mobiliseren, dus familie of vrienden laten mee-investeren. Let op: als kinderen, ouders of grootouders meedoen, dan telt hun belang mee voor de 5%. Dus als je zelf 4% bezit, en je (groot)ouders 2%, dan hebben jullie samen 6% en wordt het toch als aanmerkelijk belang gerekend, met de hogere belasting. Het gaat hierbij om eerstelijns familieleden, dus rijke broers of suikertantes mogen wel.
Wellicht dat als dit model vaker wordt toegepast, dat het ‘huren van jezelf’ gelijk wordt gesteld aan het eigenaarschap, zodat daarmee ook de rente-component van de huur aftrekbaar wordt in box 1.
Inrichting van de coöperatie
Lidmaatschap van een coöperatie geeft recht op winstuitkering en zeggenschap. Winstuitkering is meestal geregeld op basis van certificaten: hoe meer inleg, des te meer certificaten, des te meer winst. Zeggenschap kan op verschillende manieren geregeld worden. Je kunt bijvoorbeeld regelen dat alle leden, naar rato van hun certificaten, meestemmen over het onderhoud of eventuele uitbreiding van het vastgoed. Maar dat alleen leden die ook bewoner zijn, mee mogen stemmen over het verhuren aan een nieuwe bewoner.
De Coöperatie expert kan je helpen met de uitwerking van de structuur en de opzet van de coöperatie.
